¿Cuánto debo ganar para comprar apartamento VIS en Colombia?

La pregunta es directa: ¿cuánto debo ganar para comprar apartamento VIS en Colombia? La respuesta no depende solo del precio del inmueble, sino también de la tasa de interés del crédito, el plazo elegido, los subsidios disponibles según tu perfil y las condiciones de cada entidad financiera. En este artículo te explicamos todo con datos reales de 2026 —incluyendo el estado actual del programa Mi Casa Ya y las alternativas vigentes— para que puedas saber hoy mismo si estás en rango para comprar.

¿Qué es la vivienda VIS y cuánto cuesta en Colombia en 2026?

La Vivienda de Interés Social (VIS) es una categoría regulada por el gobierno colombiano cuyo precio máximo se define en Salarios Mínimos Mensuales Legales Vigentes (SMMLV). En 2026, con un SMMLV de $1.750.905, los topes varían según si el municipio pertenece a una aglomeración de más de un millón de habitantes: Medellín y los municipios de su área metropolitana (Bello, Itagüí, Envigado, Sabaneta, La Estrella, Caldas, Copacabana y Girardota) comparten tope de 150 SMMLV ($262.635.750), igual que Bogotá, Cali y Barranquilla. En la práctica, la mayoría de los proyectos VIS activos se ubican entre los $170 y $260 millones, ofreciendo apartamentos nuevos con zonas comunes, acabados garantizados y financiación disponible a través de entidades financieras.

Ciudad o zona	Tope VIS 2026	Rango típico de proyectos activos
Bello, Antioquia (área metropolitana)	$262.635.750 (150 SMMLV)	$190M – $260M
Medellín	$262.635.750 (150 SMMLV)	$190M – $260M
Bogotá (y municipios satélite)	$262.635.750 (150 SMMLV)	$200M – $260M
Cali	$262.635.750 (150 SMMLV)	$180M – $255M
Barranquilla	$262.635.750 (150 SMMLV)	$160M – $240M

Los precios exactos dependen del promotor, la etapa de obra y la zona del proyecto. Siempre consulta directamente con el equipo de ventas del proyecto de tu interés para confirmar el valor vigente y los plazos de entrega.

¿Cuánto debo ganar para comprar apartamento VIS con crédito hipotecario?

Los bancos colombianos aplican como criterio principal que la cuota mensual del crédito hipotecario no supere entre el 30% y el 40% de los ingresos mensuales del solicitante. Las tasas de interés para VIS en 2026 oscilan entre el 10,27% y el 15,86% efectivo anual según la entidad financiera, con bancos como el Fondo Nacional del Ahorro (FNA), Banco Agrario y Banco Caja Social ofreciendo las condiciones más competitivas del mercado para esta categoría. La tasa de intervención del Banco de la República se ubica en el 10,25%, lo que ha permitido que las condiciones de financiación mejoren frente a años anteriores.

Valor del VIS	Crédito al 90%	Cuota estimada 13% EA / 20 años	Cuota estimada 11% EA / 20 años	Ingreso mínimo al 30%
$170.000.000	$153.000.000	~$1.730.000/mes	~$1.540.000/mes	desde $5.130.000
$190.000.000	$171.000.000	~$1.930.000/mes	~$1.720.000/mes	desde $5.730.000
$210.000.000	$189.000.000	~$2.130.000/mes	~$1.900.000/mes	desde $6.330.000
$236.000.000	$212.000.000	~$2.390.000/mes	~$2.130.000/mes	desde $7.100.000

Las cifras anteriores son estimaciones de referencia calculadas a 20 años. Si aplicas la regla del 40% de ingresos para vivienda —que algunos bancos aceptan para perfiles con contrato a término indefinido e historial crediticio limpio— los ingresos mínimos requeridos pueden reducirse entre un 20% y un 25%. Para un VIS en Bello entre $175M y $210M, el ingreso individual necesario con buen perfil se ubica en un rango de $4.500.000 a $6.500.000 mensuales. Un asesor de crédito puede hacer la simulación exacta según tu situación laboral y financiera.

¿Mi Casa Ya sigue vigente en 2026? Lo que debes saber antes de aplicar

Este es el punto más importante si estás planeando comprar VIS en 2026: el programa Mi Casa Ya no tiene cupos disponibles para nuevas inscripciones en la vigencia actual. El gobierno nacional confirmó que el programa no cuenta con presupuesto asignado para 2026, por lo que no se realizan nuevas asignaciones de subsidio de cobertura de tasa ni de cuota inicial bajo esa modalidad. Aunque el marco legal del programa sigue existiendo, en la práctica no es una opción real para compradores que inicien su proceso este año. La buena noticia es que hay alternativas vigentes y con recursos disponibles.

Subsidios vigentes en 2026: cajas de compensación y clasificación Sisbén

Las cajas de compensación familiar son, en 2026, la alternativa más sólida y activa para acceder a subsidio de vivienda VIS. Los montos disponibles dependen de tu clasificación en el Sisbén IV y de la caja a la que estés afiliado como trabajador. En Antioquia, COMFAMA y COMFENALCO mantienen sus programas de subsidio familiar de vivienda activos con recursos disponibles. Estos subsidios pueden reducir directamente el monto del crédito hipotecario que necesitas, bajando la cuota mensual y el ingreso mínimo requerido.

Programa	¿Quién aplica?	Beneficio disponible 2026
Subsidio Sisbén A1 a C8 (cajas)	Afiliado a caja + clasificación en ese rango	Hasta 30 SMMLV (~$52,5M) + cobertura tasa
Subsidio Sisbén C9 a D20 (cajas)	Afiliado a caja + clasificación en ese rango	Hasta 20 SMMLV (~$35M) + cobertura tasa
COMFAMA (Antioquia)	Trabajadores afiliados con cotización activa	Subsidio familiar de vivienda vigente
COMFENALCO (Antioquia)	Trabajadores afiliados activos	Subsidio complementario disponible
Fondo Nacional del Ahorro (FNA)	Afiliados con ahorro programado activo	Crédito hipotecario con tasas competitivas
Mi Casa Ya	—	Sin cupos para nuevas inscripciones en 2026

Para entender mejor el impacto real del subsidio: si accedes a $35 millones de subsidio de caja sobre un VIS de $190 millones, el crédito que necesitas pedir se reduce a $135 millones. Con ese monto a 20 años al 13% EA, la cuota mensual estimada es de aproximadamente $1.520.000, lo que requiere un ingreso de $5.070.000 al 30% —un umbral notablemente más alcanzable para el perfil promedio de comprador VIS.

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¿Qué pasa si no alcanzo el ingreso mínimo solo?

No tener el ingreso suficiente de manera individual no te descarta automáticamente. Las entidades financieras en Colombia permiten comprar vivienda en pareja o con un codeudor, sumando los ingresos de ambos para el cálculo de capacidad de pago. Si tú ganas $2.500.000 y tu pareja también, el ingreso combinado de $5.000.000 puede ser suficiente para calificar a un VIS entre $170 y $190 millones con subsidio de caja. Factores como el tipo de contrato de trabajo —término indefinido tiene mayor peso—, el historial en centrales de riesgo y el ahorro demostrables en extractos también mejoran significativamente el perfil ante la entidad financiera.

Documentos y requisitos básicos para aplicar al crédito VIS

Cédula de ciudadanía vigente del solicitante y codeudor si aplica.
Constancia de ingresos: desprendibles de nómina de los últimos 3 meses o certificado laboral con salario y tipo de contrato.
Extractos bancarios de los últimos 3 a 6 meses para demostrar flujo de ingresos.
Declaración de renta del último año si tus ingresos obligan a declarar.
Certificado de afiliación activa a caja de compensación familiar (para aplicar al subsidio).
Consulta de Sisbén IV actualizada según el municipio donde resides.
Certificado de no propiedad: documento que acredita que no eres dueño de vivienda en Colombia.
Historia crediticia: sin reportes negativos activos en Datacrédito o TransUnion.

Paso a paso: de saber si calificas a recibir las llaves

1. Simula tu capacidad de pago: usa el simulador hipotecario de tu banco o solicita asesoría gratuita con Maestranza.
2. Consulta tu clasificación Sisbén IV: ingresa a sisben.gov.co con tu número de cédula.
3. Confirma tu afiliación a caja de compensación familiar y pregunta por los subsidios de vivienda activos en 2026.
4. Elige el proyecto VIS que mejor se adapte a tu presupuesto, zona y necesidades familiares.
5. Solicita el estudio de crédito ante la entidad financiera con mejores condiciones para tu perfil.
6. Una vez aprobado el crédito, firma la promesa de compraventa y paga la cuota inicial acordada.
7. Gestiona con el promotor y tu asesor el desembolso del crédito, el subsidio y la escrituración.
8. Recibe las llaves y estrena tu vivienda propia.

¿Cuánto debo ganar para comprar apartamento VIS en Bello con Mineratto?

Mineratto es el proyecto VIS de Maestranza en Bello, Antioquia, con apartamentos tipo A de 51,26 m² y tipo B de 51,10 m², portería 24/7, zonas verdes comunes y dos ascensores. Al estar en Bello —municipio del área metropolitana con tope VIS de 150 SMMLV ($262.635.750), igual que Medellín—, los apartamentos de Mineratto califican para subsidio de cajas de compensación como COMFAMA o COMFENALCO y para crédito hipotecario a través de las entidades financieras aliadas al proyecto. Un asesor de Maestranza puede hacer contigo la simulación completa de manera gratuita: ingreso requerido, cuota estimada, subsidios disponibles según tu Sisbén y opciones de financiación, todo sin costo y sin ningún compromiso.

Para empezar hoy, escríbenos por WhatsApp o visita la página oficial de Mineratto para conocer el proyecto en detalle. Si quieres profundizar en cada paso del proceso, también tenemos disponible nuestra guía completa sobre cómo financiar un apartamento VIS con información actualizada. Y si quieres explorar otras opciones, puedes ver todos los proyectos inmobiliarios nuevos en Bello disponibles actualmente en el mercado.

¿Quieres saber si calificas para un VIS en Bello? Agenda tu asesoría gratuita con Maestranza sin compromiso.

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